MISIÓN IMPOSIBLE

La mayoría de las viviendas FONAVI no tienen escritura. El gobierno provincial se comprometió a regularizar la situación. Para ello deben confeccionarse nuevos planos e inscripciones catastrales. El costo de la operación es millonario y el estado carece de estructura para llevarla a la práctica. Un trámite judicial puso al descubierto la desidia de los últimos veinte años.

Publicado en revista "Entre Líneas" - Mayo 2008

Autor: Pablo Bosch

Un complejo entramado burocrático se fue tejiendo en los últimos años alrededor del trámite de escrituración de las viviendas construidas por el estado con fines sociales. Miles de familias que habitan los complejos FONAVI de la provincia, y cumplieron con el pago de sus cuotas, se encuentran sumidas en una total incertidumbre respecto a la propiedad de su inmueble. Ya sea por desidia o por voluntad, el incumplimiento de este compromiso por parte de las sucesivas gestiones justicialistas dio origen a un circuito irregular de operaciones inmobiliarias donde muchos sacaron ventaja de la inseguridad jurídica creada desde la Dirección Provincial de Vivienda.

La gravedad de esta situación nunca fue asumida por las autoridades santafesinas, tanto provinciales como municipales, que dejaron pasar el tiempo con total irresponsabilidad. Mientras tanto, el sigiloso juego de presiones de escribanos y agrimensores interesados en sacar la mejor tajada posible del postergado trámite de escrituración, también operaba como un freno a la resolución del conflicto. En el apuro por construir, inaugurar y recibir aplausos, los funcionarios entregaron viviendas carentes de final de obra, planos aprobados o mensura. Para resolver esta carencia el estado deberá desembolsar una cifra millonaria en concepto de honorarios y aportes a las cajas de previsión de los profesionales que intervengan en las tramitaciones.

El problema comenzó a destrabarse cuando se conoció una sentencia del juez César Daniel Cantero. El 27 de septiembre de 2007, el titular del juzgado Civil y Comercial de la 3ra. Nominación, condenó a la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo a que, “en el término de noventa días, contados a partir de que adquiera firmeza este pronunciamiento, otorgue a favor del actor la escritura traslativa de dominio de los inmuebles vendidos conforme boleto de compraventa".

La demanda se había iniciado en el año 2000 por Norma Chinquini de Maidana, que junto un grupo de vecinos del FONAVI de barrio Centenario patrocinados por el abogado Domingo Rondina, reclamaron la escrituración de sus propiedades. El trámite judicial demoró siete años, y a lo largo del proceso, el servicio jurídico de la DPVyU “chicaneo” la causa de todas las maneras posibles para demorar la resolución.

Con su resolución, el juez Cantero les marcó el camino a las miles familias que esperaron por años la firma de la escritura de su vivienda. Si bien la sentencia vale para el caso particular, sienta un precedente para presentaciones similares iniciadas o por venir. Curiosamente, el entonces director provincial de Vivienda, Carlos Feruglio, no apeló el fallo. De este modo comenzaron a correr los plazos legales y la Provincia quedó expuesta al pago de importantes multas e indemnizaciones si no cumple con el mandato judicial.

Para el abogado Domingo Rondina, la decisión de los funcionarios de Jorge Obeid de no apelar la sentencia de Cantero “acarreará una catarata de juicios contra la Provincia”, que deberán ser afrontados por los nuevos ocupantes de la Casa Gris. Algo de esto ya esta ocurriendo.

El pasado 24 de abril, la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo recibió una cedula del juzgado Civil y Comercial de la 3ra. Nominación donde se solicitan informes sobre el cumplimiento de la sentencia dictada en el caso de Norma Chinquini de Maidana. Sin dar mayores precisiones, la abogada Alicia Meri Benzaquén, responde que “la Coordinación de Asuntos Notariales del Organismo que represento fue puesta en conocimiento de la decisión de S.S., a fin de poder dar cumplimiento al mismo, encontrándose abocada al asunto”. Por ahora, cada una de las partes atiende su juego, pero los funcionarios provinciales, los abogados y el juez saben perfectamente que la escrituración de las viviendas FONAVI no se puede realizar.

Mentime que me gusta

Los nuevos administradores del estado provincial tardaron un tiempo en tomar conciencia de la gravedad de la situación que heredaban en la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo. Recién en el discurso del 1º de Mayo ante la Asamblea Legislativa, el gobernador Hermes Binner pronunció las primeras palabras sobre el problemas de las escrituras: “Numerosas familias que habitan viviendas ejecutadas desde la década del setenta a la fecha no tienen acceso al “derecho a la propiedad” por conflictos de diversa índole que el Estado no ha solucionado a su debido tiempo. Por lo tanto, es decisión de este gobierno impulsar un programa destinado a resolver la totalidad de las situaciones jurídicas existentes, teniendo en cuenta los distintos inconvenientes que obstaculizan o impiden la escrituración, titularización o regularización dominial. La regularización de todos los FONAVI, teniendo como objetivo un listado dominial, requerirá de la participación de los municipios y las comunas”, dijo el primer mandatario.

En un sentido similar se manifestó el ministro de Obras Públicas, Hugo Storero, que describió la tarea como “titánica” cuando fue abordado por la prensa. “Durante muchos años no se avanzó en los procesos de escrituración, con los registros dominiales y con los títulos de propiedad de las personas que han pagado las cuotas”, dijo el funcionario.

La intención de las nuevas autoridades de la DPVyU es delegar en los municipios y comunas el cobro de las cuotas, con el objetivo de inyectar recursos a nivel local y promover la creación de institutos de viviendas. Para ello deberán actualizar el registro de ocupantes de los barrios, relevar las mejoras introducidas y resolver el problema de los planos que nunca fueron aprobados.

Si bien todavía no se conocen detalles de este programa de titularización, los funcionarios adelantaron que intervendrá la Escribanía Mayor de Gobierno, en coordinación con las áreas técnicas de la Dirección Provincial de Viviendas, y que se priorizará la situación de aquellos adjudicatarios que hayan terminado de pagar sus cuotas. "La escritura la tendrá quien haya pagado todo el plan”, dijo Alicia del Carmen Pino, flamante titular de la DPVyU.

Bochorno santafesino

El FONAVI de barrio Centenario de la ciudad de Santa Fe se construyó hace 30 años durante la última dictadura militar. Y los problemas para la escrituración de los inmuebles se arrastran desde aquella época. Los terrenos comprados tenían trazadas calles y espacios verdes que pertenecían a la Municipalidad, pero el trazado se cambió para lograr erigir una mayor cantidad de viviendas y ubicar la infraestructura necesaria para el nuevo barrio.

De este modo, una parte de las manzanas se construyeron en terrenos municipales, y luego de terminada la obra, la provincia donó a la Municipalidad las nuevas calles y espacios verdes. Pero debido a las alteraciones introducidas en la mensura original, la DPVyU quedó como propietaria de manzanas que no responden a la traza actual de la ciudad y el municipio tiene dominio sobre calles que actualmente forman parte de las manzanas sobre las que se edificaron las unidades habitacionales.

Según explicaron los abogados del estado provincial en la contestación de demanda en el caso Chinquini, el ejecutivo municipal debía suscribir las escrituras traslativas de dominio, para lo cual se dictó la Ordenanza Nº 8312/82, que lo facultaba para esos fines. Estas gestiones no se cumplieron y hasta la fecha subsiste la situación de dominio compartido, tal como surge, de los planos inscriptos en el Servicio de Catastro e Información Territorial. Pero esta no es la única dificultad.

Al poco tiempo de inaugurarse el barrio, los vecinos comenzaron a reformar las viviendas, avanzando en algunos casos sobre espacios comunes. Como consecuencia de esto la Municipalidad no aprobó los planos que se le presentaron. Recién en el año 2002, la Provincia culmina el proceso de inscripción de los planos de mensura y división bajo el régimen de propiedad horizontal en el Servicio de Catastro e Información Territorial. Para ello debió abonar los aportes correspondientes a la Caja de de Previsión Social de los Profesionales de la Ingeniería y al Colegio de Profesionales de la Agrimensura.

Ahora bien, según se desprende del escrito presentado por los abogados del estado en el juicio que se llevó a cabo en el juzgado Civil y Comercial de la 3ra. Nominación de nuestra ciudad; en el año 2003, las dificultades para proceder a la escrituración de las viviendas del FONAVI del barrio Centenario eran las siguientes:
- En los planos inscriptos aparecen dos propietarios, la Municipalidad de Santa Fe y la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo.
- La transferencia a los adjudicatarios la deben realizarse en forma conjunta los dos propietarios.
- Para la aprobación del plano de urbanización del barrio se deben culminar las gestiones de permuta de calles y manzanas entre la Provincia y la Municipalidad.
- Culminado este proceso se deben realizar nuevos planos.

Según admiten los actuales funcionarios actuales del ministerio de Obras Públicas, estas dificultades persisten. Resumiendo, se debe culminar el proceso de permuta de calles y manzanas entre la DPVyU y el municipio; luego se deben inscribir todas las propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal a nombre de la Provincia; y recién en ese momento se podrá escriturar a favor de los adjudicatarios.

Si se multiplican estos pasos burocráticos por la cantidad de viviendas con situación dominial irregular que existen en toda la provincia, es posible comprender el verdadero significado de la palabra “titánico” que el ministro Hugo Storero utilizó para describir la operación notarial que el gobernador se comprometió a ejecutar en su discurso del 1º de Mayo.

Un aporte justicialista

En agosto de 2007, el diputado Mario Lacava presentó un proyecto de ley que establece un régimen especial de regularización del dominio de las casas construidas mediante planes de la Provincia. Olvidándose de quienes gobernaron Santa Fe las últimas dos décadas, el legislador justicialista explica que “gran parte de quienes habitan las respectivas viviendas no se sienten propietarios de las mismas y consecuentemente no hacen suyos ni los derechos ni las obligaciones emergentes del derecho de propiedad”, situación que “permite y hasta fomenta las transferencias irregulares de los boletos de compraventa, lo cual perjudica tanto al adjudicatario original como al adquirente, y a la propia DPVyU”.

Para ello propone un mecanismo que se asienta en tres principios: implementar medidas excepcionales para escriturar las viviendas; constituir nuevas hipotecas actualizando los valores de las casas y el terreno; y autorizar la utilización de la cartera hipotecaria como garantía para la obtención de financiamiento nacional e internacional.

Esta propuesta fue objetada por vecinos de la ciudad de Rosario, que denunciaron ante el Defensor del Pueblo, que de aprobarse el proyecto Lacava se produciría un incremento notable en las cuotas de los planes y se generalizarían los desalojos.